このＱ＆Ａは、マンション・団地新聞「ザ・ファミリー」へ、平成１８年１０月より平成２０年３月まで、有限責任中間法人 首都圏マンショ管理士会 都心区支部 の皆さんが寄稿した内容を再掲載したものです。
『区分所有法には強行規定と任意規定があります』
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マンションの管理規約を細かく読んでみたのですが、区分所有法と一部異なっているところがあります。管理規約では総会の招集通知は２間前までとなっていますが、区分所有法では１週間前までとなっています。どちらが優先されるのでしょうか。 |
| 管理規約の内容が区分所有法の内容と異なっている場合において、まず、管理規約の内容が無効になる場合（区分所有法が優先される強行規定）と、無効にならない場合（区分所有法に別段の定めを認めている場合）があります。前者の場合、例えば管理規約を変更するときは、区分所有法では、区分所有者および議決権の各４分の３以上の決議が必要となっていますが、これを管理規約で区分所有者および議決権の数を減じた場合は無効となります。すなわち、区分所有法が優先することになります。後者の場合、例えば、共用部分の変更（形状及び効用の著しい変更のない場合を除く）は、区分所有法では区分所有者および議決権４分の３以上となっていますが、管理規約で区部所有者の数は過半数まで減ずることができます。これは無効となりません。なぜなら、区分所有法では区分所有者の数は別の定めを認めているからです。このように、総会の招集通知期間については任意規定であり、規約で延長または短縮することができます。 |
『修繕積立金に対する正しい知識を 』
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管理費とは別に修繕積立金を支払っています。賃貸マンションの敷金と同じように、退去、売却などの時には、この修繕積立金は返してもらえますか。 |
| 分譲マンションにおける修繕積立金は、共用部分（専用部分に通じる廊下または階段室、その他構造上付属の建物部分など）の維持向上に使われる費用で、快適な住環境を確保する管理費とは区別して経理することになっています。したがって、区分所有者としての権利を有しているときは、管理組合の運営業務、特に敷地及び共用部分の修繕・補修費用などとして活用されていますので、過払い以外などの場合を除き、売却時などは返還できないことになっています。ただし、管理組合が建替えなどで消滅する場合は、管理費及び修繕積立金などは、共用部分の共有持分の割合に応じて精算されます。 |
『マンション管理士って、何をするの？ 』
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マンション管理問題について、マンション管理士は具体的にどのようなことをしてくれるのですか。 |
| マンション管理士は「マンション管理適正化法」という法律に基づいて創設された国家資格で、管理組合運営における諸問題について助言、指導、援助を行うマンション管理の専門家です。例えば、管理費の滞納についての対応・処理の取り組み方法は？ 大規模修繕を手際よく進める方法は？ 事情があって管理会社を変更したいのだけど、スムーズに進める方法は？ などなど、管理組合の日常的な運営から大規模修繕の進め方などマンション管理全般にわたり、専門的な知識を持って助言を行います。 |
『管理組合法人にはメリットがありますか？』
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理事会で、ある理事から管理組合法人に組織変更してはどうかとの意見がありました。そのメリットはあるのでしょうか。 |
| 法人格を持たない管理組合は「権利能力なき社団」といわれますが、管理規約が完備され、総会の開催、理事の選任、議決の方法、決算、事業計画などが組織化されていれば、対外的に組織運営においてそれほど支障をきたすことはあまりないと思われます。しかし、管理組合で不動産等を取得する場合、登記は個人名義（例えば理事長名）あるいは区分所有者全員の共有名義にせざるを得ないので不都合が生じます。また、金融機関や特定の業者と取引を行う場合も、場合により管理組合との契約を拒否されることも考えられます。これらは、法人格を有していないことに起因しています。したがって、管理組合の法人化は、法律関係の明確化および取引の安全確保の２面においてメリットがあるといわれます。 |
『 総会準備の基本知識は理解されていますか？ 』
総会の手続き、成立要件、決議の要件について教えてください。
| ①総会の招集手続きについて |
| 区分所有法（第３５条）によれば、管理者（理事長）が「少なくとも一週間前までに」、会議の目的（議題）、日時、場所を示して通知しなくてはなりません。その期間は規約により伸縮することができます。 |
| 区分所有者の５分の１で管理者に対して会議の目的を示して総会の招集を請求することもできます。（３４条３項） |
| 管理者が総会招集の請求に応じない場合は、請求者が招集することができます。（３４条４項）また、管理者（理事長）がいない場合は、区分所有者の５分の１を有する者は直接連盟で総会を招集することができます。（３４条５項） |
| ②総会の成立要件について |
| 区分所有法には明記されていませんが、マンション標準管理規約では議決権総数の半数以上を有する区分所有者の出席を要件としています。議決権行使書や代理人による議決権の行使（委任状提出）は出席と見なします。 |
| ③議決権の要件について |
| 区分所有法（第３９条）によれば、この法律又は規約に別段の定めがない限り区分所有者、議決権の各過半数で決するとあります。尚、特別多数決決議事項は、総数及び議決権の４分の３以上の賛成が必要であることが区分所有法に規定されています。 |
『小回りの効く使用細則を活用されていますか？』
使用細則の制定及び変更について教えてください。
| 区分所有法、マンション標準管理規約では、規約の制定及び変更は特別決議が必要とされていますが、使用細則については普通決議となっています。 | |
| 基本的事項は規約で定め、その規約の範囲内で細則の決定を総会の決議に委ねることは、マンションの共同生活を円滑に行うために、相当の範囲内において許されるものと解されています。 | |
| 主な使用細則の規定対象には、以下のものが掲げられます。 | |
| ① | 専用部分の用途制限に関すること |
| ② | ペット飼育の用途制限に関すること |
| ③ | 共用部分や共有敷地、付属施設、駐車場、駐輪場などについての利用方法、使用規制に関すること |
| ④ | 専用部分の増改築の禁止やリフォーム工事の制限または実施方法に関すること |
| ⑤ | 騒音（ピアノ、ステレオ等）の音量制限に関すること |
| ⑥ | 悪臭、煤煙、漏水等の防止に関すること |
| ⑦ | 危険物や重量物の搬入禁止、制限に関すること |
| ⑧ | 看板、広告物等の掲示禁止や制限に関すること |
| ⑨ | 防犯カメラの設置に関すること |
